Как Купить Квартиру С Ипотечным Долгом

Как продать квартиру в ипотеке по закону, продажа ипотечных квартир

Содержание:

Как Купить Квартиру С Ипотечным Долгом

admin_miel

По итогам 2017 года российскими банками было выдано рекордное количество ипотечных кредитов — более миллиона на общую сумму порядка 2 млрд рублей. Ежегодно аналитики отмечают рост интереса населения к такому способу приобретения жилья.

Как следствие, приобрел большую важность вопрос возможности продать квартиру в ипотеке. Это вполне объяснимо, поскольку обременение ипотекой предполагает ряд нюансов при реализации права гражданина распоряжаться такой недвижимостью.

Вариант самостоятельной продажи квартиры с ипотечным кредитом крайне непопулярен. Люди порой плохо разбираются в юридических вопросах, не имеют свободного времени — причин множество.

К тому же здесь задействованы серьезные средства, а рисковать деньгами не хочется никому. На самом деле подобные сделки совершаются быстро и с минимальными рисками для сторон.

Разумеется, при условии, что за дело берутся профессионалы, действующие в рамках законодательства.

Способы продажи ипотечной недвижимости

Когда речь идет о том, чтобы продать квартиру, находящуюся в ипотеке, вариант с традиционным заключением сделки купли-продажи отпадает. Между тем, законодательство разрешает продажу недвижимости в залоге.

Таким образом, скрывать наличие обременения не имеет смысла — потенциальный покупатель может  легко проверить эту информацию и заподозрить вас в попытке вовлечения в аферу. Существует несколько законных способов продажи квартиры в залоге по ипотечному кредиту.

Кратко рассмотрим их преимущества и недостатки.

  • Досрочное погашение ипотеки. Суть его в том, что продавец получает от покупателя задаток, после чего оплачивает задолженность перед банком, который сразу же снимает обременение. Далее сделка происходит без каких-либо притязаний со стороны кредитно-финансовой организации.Плюсы: очень понятный и быстрый способ.Минусы: сложно найти заинтересованное в покупке лицо (с наличкой), покупатели склонны рассматривать вариант как наиболее для них рискованный.
  • Уплата задолженности по ипотеке в ходе сделки. Процедура продажи квартиры в ипотеке происходит с участием трех сторон — покупателя, продавца и банка. Займодавец выступает в роли получателя задатка и гаранта сделки.Плюсы: сделка всесторонне безопасна.Минусы: процедура сопровождения со стороны банковской организации может быть в чем-то неудобна покупателю либо продавцу.
  • Продажа ипотечного жилья вместе с долгом. Иными словами, перезайм — довольно распространенный способ продать квартиру, купленную в ипотеку. Вариант может быть интересен как покупателям, не располагающим достаточной суммой для приобретения жилья, так и продавцам, ищущим возможность расстаться с ипотечной недвижимостью на максимально приемлемых условиях.Плюсы: риски продажи квартиры в ипотеке по такой схеме минимальны, так как в сделке активное участие принимает банк.Минусы: способ считается довольно сложным с точки зрения «сведения концов с концами», поэтому реализовать его под силу только опытным специалистам, работающим в сфере недвижимости.
  • Сделка под исключительным контролем банка (проблемная ипотека). В таких случаях недвижимость продается на специализированных площадках (аукционах) банком, выдавшим займ. Как правило, процедура инициируется после того, когда все иные методы и средства работы с заемщиком исчерпаны.Плюсы: сделка безопасна для всех сторон.Минусы: продажа такой ипотечной квартиры проводится без учета интересов продавца, поскольку банк заинтересован только в погашении задолженности по кредиту.

Хочу продать квартиру в ипотеке — случаи из практики

По роду своей деятельности специалисты агентства недвижимости «МИЭЛЬ Чистые Пруды» сталкиваются с самыми разными обстоятельствами, при которых клиенты интересуются, можно ли продать квартиру в ипотеке другим людям и как это сделать с минимальными рисками и наибольшей выгодой. Рассмотрим самые распространенные случаи из нашей практики.

Продажа ипотечных квартир без просрочки по платежам

В среднем, граждане берут кредиты на приобретение квартиры сроком на 10 лет. За такой период в жизни людей может многое измениться: намечается переезд, родились дети, вырос или сократился доход, и так далее. Часто, устав от платежей или получив наследство, люди хотят продать квартиру в ипотеке и купить другую.

Истории из жизни

Мы взяли квартиру в ипотеку сразу после свадьбы. Исправно платили за нее в течение трех лет, ни одной просрочки по платежам.

Сейчас осталось погасить примерно половину, но мужа пригласили на работу в другой город с серьезным повышением зарплаты и перспективой получения собственного жилья.

Обратились в агентство недвижимости «МИЭЛЬ — Чистые Пруды», специалисты которого очень быстро нашли для нас достойного покупателя, а также решили все вопросы, связанные с банком и юридическим сопровождением сделки.

Продажа квартиры в залоге при бракоразводном процессе

Практика показывает, что раздел ипотеки при бракоразводном процессе является довольно распространенным случаем.

Даже если супруги и хотят развестись мирно, то ипотечный кредит образует так называемый любовный треугольник, где в роли третьей стороны выступает банк — инстанция, лишенная эмоций и ориентированная исключительно на практический исход дела.

Чтобы выгодно, без лишней нервотрепки и рисков продать квартиру с обременением по кредиту (в залоге), лучше всего обратиться в хорошее агентство.

Истории из жизни

Обратите Внимание!

Мы с супругой решили подать на развод. Детей у нас нет, но имеется ипотечный кредит в Сбербанке. Мы хотели расстаться цивилизованно, и при этом избавиться от необходимости продолжать платить ипотеку.

Обратились в агентство на Чистопрудном бульваре с просьбой подобрать покупателя и помочь продать квартиру в ипотеке при разводе. Компания полностью взяла на себя правовое сопровождение сделки. В итоге нашлось двое покупателей — одни с наличными, другие — с ипотекой, одобренной нашим банком.

Первые испугались перспективы вносить за нас остаток по кредиту, а «ипотечники» пошли до конца. На все ушло около 4-х недель.

Продажа ипотечной недвижимости с просрочкой по платежам

Наша жизнь полна неожиданностей, и порой обстоятельства заставляют искать выход из непростых ситуаций. Уволили с хорошей работы, ухудшилось здоровье и отсутствует возможность зарабатывать, образовалась солидная просрочка по платежам… В таких случаях требуются оперативные действия, иначе на недвижимость будет наложен арест и банк продаст ее с торгов.

Отчаиваться не стоит! Агентство «МИЭЛЬ Чистые Пруды» гарантирует продажу квартиры в ипотеке, в том числе, в случае с так называемой проблемной ипотекой. Мы проведем переговоры с банком/коллекторской организацией, добьемся отмены штрафных санкций, пересмотра сроков погашении долгов и так далее, после чего в сжатые сроки предложим покупателя.

Истории из жизни

Из-за травмы на длительное время оказался прикованным к больничной койке. Для семьи регулярные ипотечные платежи стали непосильной ношей. На семейном совете приняли решение — продавать.

Самостоятельно мы бы не справились, поэтому искали профи, специализирующихся на срочном выкупе квартир в ипотеке.

По отзывам нашли агентство в Москве на Чистых Прудах, обратились к ним и не прогадали: те аккуратно закрыли все вопросы с банком и нашли подходящего покупателя. На все про все потребовался ровно месяц.

Сделки с недвижимостью могут происходить на фоне самых неожиданных жизненных ситуаций, а грамотная продажа квартиры с обременением всегда предполагает индивидуальный подход.

Именно такой метод работы с клиентами практикуют наши эксперты. Для каждой конкретной ситуации мы готовы предложить несколько вариантов решения.

Самое Важное!

Плюсы и минусы каждой схемы мы подробно обсуждаем с заказчиком, после чего вместе намечаем оптимальный путь.

Вы приняли решение продать жилплощадь, по которой не погашен ипотечный кредит, и предпочитаете, чтобы при совершении сделки вас вели за руку профессионалы?  Обращайтесь к нам!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5, офис 101. м. Чистые пруды, Москва

______________________

Источник: https://miel-chistye-prudy.ru/articles/ipoteka/kak-prodat-kvartiry-v-ipoteke-po-zakonu-i-bez-riskov/

Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска?

На сегодняшнем рынке недвижимости возникает множество ситуаций, которые отличаются от обычных сделок купли-продажи.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – один из таких вариантов.

При этом такая сделка для потенциального покупателя может быть как выгодной, так и рискованной.

Так что, перед тем, как купить ипотечную квартиру у банка, необходимо грамотно просчитать все возможные варианты развития событий.

Что такое квартира с обременением?

Итак, вы задумали (или вам это предложили) купить жилое помещение, на которое наложено обременение. Хорошо, если вы об этом узнаете задолго до сделки, чтобы избежать непредвиденных неприятностей.

Для начала выясним, что такое обременение по ипотеке. Ипотека – это способ приобретения жилья путём получения в банке целевого кредита на определённых условиях.

Читайте нашу статью о том, какие бывают сложности при снятии обременения после погашения ипотеки по ссылке.

Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, от 10 лет и больше) и строго регламентирован.

За это время заёмщик имеет полное право проживать на полученных квадратных метрах и прописывать туда родственников, но продавать, сдавать или обменивать жильё он не имеет права. Это и называется обременением.

Но возможны ситуации, когда заёмщик не имеет возможности выплачивать кредит через какое-то время. Тогда это жильё можно выставить на продажу. Квартира находится в залоге у банка, следовательно, процедура купли-продажи осуществляется с его ведома.

Новый покупатель обременённого жилья выплачивает банку оставшеюся часть долга и ту сумму заёмщику, которую он уже оплатил. Впрочем, расчёт с заёмщиком – дело договорное, здесь можно и поторговаться, если позволяют обстоятельства.

Полезный Совет!

А вот банк в большинстве случаев будет неумолим и свою часть выплаты не снизит, но может рассрочить эту выплату опять же в форме кредита.

Такие квартиры еще называют залоговой недвижимостью и их часто продают банки, после выселения жильцов, которые не смогли вносить платежи вовремя. Существует целый рынок подобной недвижимости, где цены заметно ниже не обремененных ипотекой квартир.

Преимущества

Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?

Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:

  • её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
  • обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
  • на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
  • квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
  • сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.
Важно:  Как Взять Кредит Под Малый Бизнес

Недостатки залоговых квартир

Плюсы и минусы сделки определяются целями покупки.

Если это не первое или не основное жилье, а купленное на продажу или для аренды, то некоторые недостатки могут быть не актуальны для вас:

  • разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
  • оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
  • обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
  • до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.

Покупка у заёмщика

Чтобы купить квартиру, которая находится в залоге, необходимо соблюдать определённую последовательность действий, где каждый новый шаг оформления будет юридически обоснован:

  • первоначально необходимо обязательно заключить предварительный договор купли-продажи с заёмщиком; это необходимо для того, чтобы продавец-заёмщик не изменил условия продажи уже в процессе оформления части документов и получения части денег;
  • покупатель вносит продавцу задаток в виде оставшегося долга заёмщика банку;
  • банк считает сделку по ипотеке законченной и снимает с жилья обременение;
  • продавец и покупатель заключают уже обычный договор купли-продажи жилья.

Каждый шаг, особенно заключение предварительного договора, необходимо заверять у нотариуса, так вы оградите себя от неправильного составления документов и возможного мошенничества. Хотя оно при таких сделках встречается редко.

Если же сделка заключается в форме передачи одной ипотеки на другую, нужно обязательное участие банка, его согласие и подписание соответствующего соглашения.

Как купить у банка?

Продажа залоговой недвижимости банками – хорошо отработанная процедура. Этот способ считается самым безопасным. Но проходит под жёстким банковским контролем:

  • сначала покупатель открывает 2 банковские ячейки; в одну кладётся сумма оставшегося заёмщиком долга, в другую – сумму, оговорённую с продавцом;
  • банк выдаёт справки-подтверждения этих операций;
  • с продавцом заключается договор купли-продажи;
  • деньги из ячеек соответственно переводятся банку и продавцу;
  • банк снимает обременение;
  • сделка оформляется окончательно в реестре.

Риски и их минимизация

Любая имущественная сделка содержит определённое количество рисков. Например, покупатель может опрометчиво поторопиться с оплатой ипотечного долга продавца, а тот внезапно откажется от сделки.

Или, наоборот, продавец уже продаст квартиру, а банковскую задолженность ему не погасят. И в результате он остаётся и с долгом по ипотеке, и без квартиры.

Такие нюансы легко исключаются, если сделку сопровождает грамотный юрист.

Следует учесть и то, что обременение квартиры может быть представлено в форме:

  • сервитута; внезапно объявляется ещё один собственник здания или земли вокруг него;
  • наличия договора найма; может так случится, что кто-то нанимает жильё у продавца, несмотря на контроль банка; выселить таких нанимателей по закону нельзя, вплоть до окончания их договора по найму;
  • имущественный арест; за квартиру может быть большая задолженность коммунальных платежей;
  • аренда жилплощади; кто-то может её уже арендовать, о подобных договорах нужно узнать заранее;
  • аварийность жилья; если износ дома превышает 70 %, его продажа не разрешается;
  • в квартире могут быть прописаны лица, которых нельзя выписывать и выселять без их согласия, например, инвалиды 1 группы.

Минимизировать подобные риски можно путём исключения подобных вариантов за счёт тщательного изучения документации.

Обязательно перед потенциальной покупкой возьмите справку о жилье в Едином Госреестре и справьтесь в налоговой о наличии найма или аренды.

Можно ли купить квартиру находящуюся в ипотеке без риска потерять деньги? Из вышесказанного видно, что покупка квартиры на подобных условиях не содержит большого риска, если её оформлять грамотно. Зато при этом вы можете заплатить за жильё гораздо меньше его рыночной стоимости.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: безопасные способы

Из-за кризиса многие заемщики столкнулись с проблемой, когда на выплату кредита больше нет средств. В таких случаях люди идут на радикальные меры – решаются продать свою недвижимость.

Так как с подобной ситуацией каждый год сталкиваются все больше граждан, банки разработали безопасный для двух сторон алгоритм, как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

Такие схемы абсолютно легальны.

Всего существует 3 варианта такой покупки:

  • с согласия банка;
  • за наличный расчет;
  • в ипотеку.

Покупка ипотечной квартиры с согласия банка

Самый безопасный и быстрый вариант – это с банковским сопровождением. В таком случае банк предоставляет вам 2 сейфовые ячейки и сопровождение при регистрации. В первую ячейку помещаются деньги за кредит, во вторую – разницу между оставшейся частью кредита и запрошенной стоимостью недвижимости. После осуществляется типичная схема купли/продажи.

Данный способ, по мнению юристов, является самым безопасным и надежным. Застрахованными становятся все 3 стороны, ведь после переоформления:

  • банк получает сумму по кредиту;
  • продавец – свою часть;
  • покупатель – право на владение недвижимостью;

Таким образом, доступ к внесенным средствам открывается только после оформления сделки. Отметим, что проводить подобные операции по покупке ипотечной квартиры можно только с согласия банка. Последние не препятствуют этому способу, ведь актуальность вопроса растет с каждым днем.

Обратите внимание, что если сумма кредита выше стоимости недвижимости, продавец обязан доплатить сумму по финансовому обязательству, чтобы уровнять эти показатели. В противном случае сделка с банком считается невозможной.

Покупка квартиры за наличные средства

Если вы решились приобрести квартиру и уже нашли идеальный вариант, то обратитесь вместе с продавцом в отделение банка за разъяснением. Вам предоставят информацию можно ли купить квартиру, находящуюся в ипотеке, и как выплатить оставшуюся часть кредита. В случае отказа банка по причинам, которые также должны объяснить, об этой квартире можно забыть.

Также непозволительно, чтобы продавец скрывал от банка намерения по продаже. Необходимо проинформировать его, что финансовое обязательство будет погашено после перепродажи, иначе сделку могут признать неправомерной.

Чтобы этого не произошло, следует указать реальную причину досрочного погашения. Например:

  • невозможность дальнейшей выплаты кредита в силу определенных обстоятельств (указать, каких именно);
  • смена места жительства;
  • увольнение с места службы.

Когда банк разрешит покупку, проследите, чтобы владелец вашей будущей квартиры выписался из нее. Проверьте, чтобы в ней никто не остался прописанным, особенно, несовершеннолетние дети. Заказать такую справку можно в БТИ.

Далее, необходимо передать продавцу определенную сумму задатка и оформить передачу денежных средств документально. Это происходит при оформлении договора или расписки. Задаток должен равняться сумме, необходимой для полного погашения кредита.

Лучше всего оформляйте договор у нотариуса, чтобы быть абсолютно уверенными в безопасности своих денег. В документе нотариус укажет, что при передаче денежных средств продавцу и его согласии их принять, он обязуется продать вам свою недвижимость после снятия обременения в Регистрационной палате.

Также в договоре должны быть зафиксированы сумма задатка и финансовые обязательства двух сторон.

Как только, продавец подготовит все документы можно переходить непосредственно к этапу покупки. Для начала всю сумму, необходимую для сделки, нужно разделить на 2 части. Их кладут на депозитные счета или же в ячейку банка, в котором был взят кредит на квартиру.

Только покупатель имеет право снять деньги до момента заключения сделки, и лишь после ее совершения продавец и сам банк получают доступ к своим ячейкам. Последний забирает деньги за кредит, продавец – разницу между стоимостью и кредитом.

Другие возможные способы передачи денег за покупку квартиры вы найдёте тут.

Обратите Внимание!

В том же банке заключается договор, в котором обговариваются сроки и размер вознаграждения. Банк забирает свою часть в пользу списания кредита и выдает справку о снятии задолженности.

Наступил этап снятия обременения. Для этого продавец и уполномоченное лицо банковского работника отправляются в Регистрационную палату, где регистрируют заявление на снятие обременения.

Перечень необходимых документов для подачи в Регистрационную палату:

  • паспорт настоящего собственника квартиры;
  • справка, свидетельствующая, что ипотека полностью выплачена;
  • документ, подтверждающий право владения;
  • заявление на снятие обременения;
  • закладная.

Приобретение квартиры в ипотеку

Провести такую операцию несложно, если брать ипотеку в том же банке, где ее брал настоящий владелец квартиры.

Банковские структуры охотно берутся за подобные дела, они лишь проверяют платежеспособность нового заемщика и данные о его работе.

При таком способе смены владельца ипотечной квартиры процесс не занимает большого количества времени, ведь фактически здесь происходит смена заемщика.

Некоторые банки для своих новых клиентов предоставляют льготные условия кредитования: снижают процентные ставки, уменьшают первоначальный взнос. Нужно отметить и безопасность такого способа переоформления, так как всеми документами занимается банк.

Если говорить об оформлении кредита на такую квартиру в другом банке, то такой процесс в лучшем случае будет сложным и долгим. Также очень вероятно, что вам не одобрят ипотечный кредит. Для банка подобная операция является большим риском и не все из них решатся на ваше предложение.

Покупка по предварительному договору

Имеется еще один способ покупки – по предварительному договору. Такое возможно, только если банк разрешит владельцу досрочно выплатить оставшуюся сумму по кредиту. Чтобы стать собственником, вам необходимо будет перечислить определенную сумму в банк, в залоге которого находится имущество. Настоящий владелец получает свидетельство, в котором указывается, что кредит полностью погашен.

Недостаток

По такой схеме велик риск остаться без денег – если продавец нарушит правила оформления предварительного договора, то вы не сможете купить квартиру, и вам придется очень долго возвращать свои деньги.

Преимущество

Основное преимущество покупки квартиры по предварительному договору – отсутствие надобности в согласовании всех действий с банком. Все обязательства перед ним прекращаются сразу же после полного погашения финансовых обязательств.

-ролик о способах покупки квартиры в ипотеке

Самое Важное!

Как вы уже поняли, купить ипотечную квартиру возможно, причем для этого существует несколько способов. Мы ознакомили вас с самыми простыми и безопасными. Их исполнение позволит вам максимально быстро провести процедуры переоформления и стать владельцем выбранного жилья.

Источник: https://2realtor.ru/pokupka-kvartiry-naxodyashhejsya-v-ipoteke/

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

21:33, 17 мая 2017 1   0   3631

Каждый человек мечтает о собственном жилье, но так как стоимость квартиры, даже однокомнатной, очень высока, то не все могут себе позволить это удовольствие, поэтому зачастую обращают внимание на квартиры, стоимость которых ниже за счет особых условий. Одним из вариантов покупки квартиры дешево является приобретение жилья, которое находится в ипотеке.

Под ипотекой подразумевают покупку квартиры через банк, с помощью заключения договора, согласно которому гражданин должен выплачивать на протяжении указанного срока определенную сумму, которая уменьшает ипотечную задолженность. Когда сумма будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность к покупателю.

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:

  1. Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
  2. Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.
Важно:  Как Разблокировать Карту Россельхозбанка

Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

  • сложность оформления квартиры;
  • нахождение жилплощади в обременении;
  • регулярные выплаты без задолженностей;
  • постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
  • необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

Риски для покупателя

Такая сделка содержит риски, которые каждый должен учитывать перед подписанием договора. Если нет возможности избежать их, то стоит их минимизировать.

Главные опасности для покупателя квартиры:

  1. Продажа квартиры без согласия банка и без его участия. Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком.
  2. Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце. Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем.
  3. Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.
  4. Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу. Чтобы избежать опасности, необходимо заранее подписать договор со всеми пунктами и заверить его.
  5. Чтобы не возникало проблем с банком, стоит заранее обсудить все вопросы с его сотрудниками и юристами.

Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и получить оперативную онлайн-консультацию.

Порядок оформления

Существует три варианта покупки квартиры с обременением. Каждый из способов имеет свои риски, плюсы и минусы, поэтому чтобы выбрать самый оптимальный вариант, необходимо тщательно изучить каждый из них.

Варианты покупки:

  • через банк за наличные;
  • через банк в ипотеку;
  • у заемщика-собственника.

Покупка у банка

Если банковские структуры сопровождают сделку, то это является хорошей гарантией отсутствия любого вида мошенничества. Очень часто банк сам выставляет квартиру на продажу, и он является заинтересованным лицом, которому выгодно продать ее быстро. Для оперативности он может пойти на небольшие уступки покупателю.

Такой вариант покупки предполагает выкуп жилья, которое уже было приобретено в кредит. Если покупатель заплатит остаток кредита, то будет считаться ее полноправным владельцем.

Как выкупить у банка:

  1. Создать две банковские ячейки: для банка и заемщика. В ячейку банка необходимо внести все средства для погашения кредита, а остальные деньги оставить на другой ячейке.
  2. После таких манипуляций банк выдаст справку о полном погашении кредита.
  3. Составить договор о покупке недвижимости и подписать его.
  4. В пунктах необходимо прописать условия оплаты и наличие штрафов для заемщика, если он не захочет передавать квартиру в собственность новому владельцу.
  5. Обязательно проверить договор и подписать у юриста.
  6. Провести регистрацию договора.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Сегодня возможно взять залоговую квартиру в ипотеку. Возможны два варианты:

  1. Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика. Банкам выгодно таким способом продавать квартиры, они могут даже снизить цену или первый взнос.
  2. Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется. Все предпочитают более легкий и доступный путь.

Если у вас возникли любые вопросы, то наши юристы готовы помочь. Вы можете воспользоваться онлайн-консультацией и получить всю необходимую информацию.

Покупка у заемщика-собственника

Даже если покупать квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, необходимо получить согласие банка. Это убережет вас от возможных проблем в будущем. Каждый этап лучше согласовывать с банком и юристом.

Чтобы таким способом оформить квартиру необходимо:

  • заключить предварительный договор с заемщиком, где говорится о том, что он не сможет вносить изменения в условия сделки после того, как ему передадут часть денег;
  • заверить договор;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

После регистрации все права на квартиру перейдут новому владельцу. Такой вариант действий поможет избежать неточностей. Необходимо тщательно продумать план договора, чтобы не потерять вложенные деньги.

Советы покупателям ипотечной квартиры

Сегодня покупка квартиры в ипотеку является практически единственным вариантом получения собственного жилья. Чтобы такой вариант покупки стал безопасный и гарантировано принес нужный результат, необходимо учитывать такие нюансы:

  • стоит проверить всю информацию о квартире и ее собственнике перед покупкой;
  • все денежные операции проводить только через банк, чтобы была возможность вернуть деньги;
  • перед передачей аванса за жилплощадь необходимо написать расписку;
  • каждый пункт договора необходимо обсудить с юристом или квалифицированным сотрудником банка;
  • перед совершением покупки стоит учитывать все плюсы и минусы сделки, чтобы не совершить непоправимую ошибку.

Приобретение квартиры в ипотеку — это надежный и доступный вариант обретения собственности по доступной цене. Чтобы минимизировать риски, необходимо каждое свое действие тщательно продумывать и советоваться с опытными юристами.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/ipoteka/pokupka-kvartiryi-v-ipoteke.html

Покупка у заёмщика-собственника

Каждый должен знать о том, что приобретая квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, вам всё равно потребуется согласие банка. В каждом этапе сделки должен участвовать его представитель. Как правило, им является кредитный менеджер. Именно с данным человеком нужно согласовывать все условия сделки.

Последовательность действий такова:

  1. В самом начале рекомендуется заключить предварительный договор. При его составлении заёмщик в дальнейшем не сможет изменить условия сделки после передачи ему денежных средств.
  2. Затем происходит регистрация договора. После этого приобретатель становится полноценным владельцем квартиры.

Такой вариант покупки не является безопасным. Каждое своё действие нужно тщательно анализировать, чтобы не потерять денежные средства.

Узнать более подробную информацию о приобретение ипотечной недвижимости у собственника, вы можете непосредственно на нашем сайте в режиме онлайн.

Инструкция продажи ипотечной квартиры покупателям с наличными

Статья обновлена: 8 января 2019 г.

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина.

Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться.

В общем, опыт в продаже таких квартир у меня достаточный.

В этой статье я подробно расписала инструкцию продажи ипотечной квартиры, когда покупатели приобретают ее полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п. Если же покупатели сами с ипотекой, то инструкция посложнее, читайте про нее здесь.

Краткая инструкция

Объясню на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка.

Собственники эти деньги отдадут банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры.

Как только обременение с квартиры снимут, покупатели с собственниками оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб.

покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупателями станут собственниками. О том как лучше рассчитаться написано внизу после инструкции.

Весь порядок действий я поделила на 3 основных этапа: 1) снять обременение с квартиры с помощью досрочной оплаты ипотеки деньгами покупателя; 2) составить договор купли-продажи; 3) зарегистрировать сделку.

  1. Первым делом собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

    Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели в качестве задатка.

    Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе.

    Полезный Совет!

    Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

    Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатили ипотеку, а остальное банк не касается. Для этого нужно написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по кредиту, который необходимо оплатить.

  2. Найти покупателей, которые согласятся до сделки купли-продажи отдать часть денег собственникам для полного погашения ипотеки и для снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере.
  3. Составить предварительный договор купли-продажи или договор задатка.

    Лучше составить предварительный договор купли-продажи. В договоре обязательно указать: 1) покупатель передал продавцу в качестве задатка определенную сумму для погашения его ипотеки, а продавец ее принял.

    2) продавец в течение определенного срока (по соглашению сторон) обязуется снять обременение и заключить основной договор купли-продажи. 3) дальнейший порядок расчетов, т.е.

    как и какую оставшуюся сумму покупатель передаст продавцу — на регистрации сделки или после, и в каком виде — наличными на руки или на банковскую ячейку.

    Или же можно составить договор задатка. Отличия в том, что по предварительному договору можно понудить собственника (продавца) в дальнейшем продать квартиру и в течение определенного срока. Это будет дополнительным стимулом для сторон. И в предварительном договоре уже указывается про передачу части денег в виде задатка, так что не нужно будет составлять отдельно договор задатка.

    ВАЖНО: Не нужно заранее подписывать предварительный договор или договор задатка. Об этом далее.

  4. Собственники вместе с покупателями обращаются в банк для погашения ипотеки.

    Лучше чтобы покупатели ЛИЧНО передали деньги сотруднику банка на оплату ипотеки продавца. Собственники отдают кредитный договор, документы на квартиру и свои паспорта.

    Пишут заявление о досрочном погашении ипотеки (не все банки это требуют), если не сделали это заранее. Затем нужно проконсультироваться у сотрудников банка о снятии обременения с квартиры, т.к.

    каждого банка свой порядок, об этом ниже.

    После передачи денег сторонам уже можно подписать предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Затем собственники от руки пишут расписку в получении денег в качестве задатка. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма, дата и подписи.

  5. После погашении ипотеки, собственникам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Многие банки отправляют вместе с собственниками своего представителя. Все они должны придти в МФЦ или Регистрационную Палату и подают документы. От собственников: паспорта; договор купли-продажи; справку о погашении задолженности; ипотечный договор. От представителя банка — закладная на квартиру с отметкой о полной выплате ипотеки и своя доверенность.

    Сотрудник МФЦ сам заполнит заявление о прекращении регистрационной записи об ипотеке. Сама услуга регистрации бесплатная, но нужно заплатить госпошлину в 400 р за выдачу выписки из ЕГРН об объекте недвижимости. Эти выписки с 2016 года выдают вместо свидетельств о праве собственности.

    В течение 3 рабочих дней запись о обременение будет снято. Собственникам необходимо опять придти в МФЦ/Рег. палату, получить копии документов и выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В этой выписке будет указано, что обременение в виде залога по ипотеке снято, т.е. в графе «Ограничение» будет пустая строка.

Дополнение: иногда покупатели просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это все для подстраховки. Ничего в этом страшного нет — в любое время можно прописаться обратно. Инструкции: 1) как выписаться из квартиры; 2) как выписать несовершеннолетних детей.

Этап №2 – Оформить договор купли-продажи квартиры

Обременение снято, теперь квартиру можно продать. Для начала нужно оформить договор купли-продажи квартиры.

Важно:  Что Такое Сентинел

Раньше можно было составить договор купли-продажи в простой форме. Но с июня 2016 года в 80% случаях договора нужно обязательно заверять у нотариуса, т.к. требуется нотариальная форма договора.

По ссылке по ссылке можете узнать обязателен ли в вашем случае нотариально-заверенный договор купли-продажи. Также читайте как у нотариуса заверить договор купли-продажи квартиры и сколько стоит эта услуга.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/v-ipoteke-pokupateljam-za-nalichnye.html

Как купить квартиру, которая в ипотеке

По статистике купля-продажа квартир, заложенных банку, развивается и пользуется спросом. Как купить квартиру, которая в ипотеке, и насколько это выгодно? Сколько денег нужно покупателю, чтобы ипотечное жилье отошло к нему? Рассказываем по порядку.

Почему люди продают жилье, находящееся в ипотеке? Среди наиболее частых причин можно выделить следующие:

Нет возможности платить. Оформление квартиры в ипотеку всегда рискованно. Есть вероятность, что заемщик потеряет источник дохода и перестанет справляться с платежами по кредиту. Тогда лучше продать эту квартиру и получить за нее деньги, нежели перестать платить и лишиться крова, денег и репутации.

Обратите Внимание!

 Поэтому часто появляются объявления о продаже такой недвижимости.Согласно проведенным исследованиям, просроченные выплаты по ипотеке стали увеличиватьсяПокупка новой квартиры. Желание улучшить жилищные условия может возникнуть во время действия ипотечного договора.

Когда у заемщика появляется возможность купить жилье большей площади или с более удобным расположением, он хочет продать имеющуюся, выручить за нее дополнительные средства и вложить в новую.Избавится от «замороженной» новостройки.

Купив квартиру в ипотеку на этапе «котлована», нередко заемщики оказываются в ситуации, когда застройщик не в состоянии достроить жилье, исполнить взятые на себя обязательства. От таких квартир, понятное дело, люди хотят избавиться.

Как купить жилье, находящееся в ипотеке

Как правило, покупка такой жилищной площади выгодно трем сторонам сделки:

  1. Продавец (заемщик) избавляется от финансового долга.
  2. Банк получает не выплаченный долг.
  3. Покупатель получает возможность купить квартиру по выгодной цене.

Прежде чем осмелиться на покупку нового жилья, следует внимательно изучить этот вопрос. Обдумать какая квартира должна быть, какова её стоимость. Если принято решение покупать квартиру, которая сейчас находится в ипотеке нужно разобраться в этапах её оформления:

Главное, что привлекает людей на покупку квартиры, обремененную ипотекой – выгодная цена.

Суть оформления сделки в том, что покупатель перечисляет денежные средства в банк в счёт погашения остатка ипотечного кредита предыдущего заемщика, и далее оформляет договор в обычном виде.

Этапы оформления купли-продажи ипотечного жилья:

  1. Арендовать две банковские ячейки: для кредитора (банка) и для заемщика. В первую ячейку внести сумму, необходимую для закрытия кредита, во вторую – остальные деньги. Далее, банк выдаёт справку, в которой указано, что кредитный долг отсутствует.
  2. Заключить договор купли-продажи ипотечной недвижимости. Важно в договоре прописывать варианты расчёта и штрафные санкции.
  3. Заверить документы у нотариуса. Они являются гарантией дополнительной защиты.
  4. Зарегистрировать договор в Росреестре. Для снятия обременения с жилья необходим весь пакет документов.

Кстати, банки оформляют специальную витрину с актуальными данными о залоговом имуществе. Там тоже можно подыскать подходящий вариант жилья.

Как оформить ипотечную квартиру в ипотеку

Вариант покупки недвижимости в ипотеку является одной из распространенных возможностей приобретения собственного жилья. Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку? Для таких случаев предусмотрен вариант переуступки прав. Вот, как это выглядит:

Данный способ достаточно интересный и возможный при соблюдении всех тонкостей такой ипотеки. Обратитесь за помощью и разъяснением к нотариусу и агенту недвижимости. Так вы заручитесь поддержкой специалистов, которые будут выступать гарантом успешно проведенной сделки с недвижимостью.

Особенности покупки ипотечного жилья

Купить ипотечную недвижимость — это половина дела. После завершения сделки обязательно нужно взять выписку из ЕГРП и проверить другие возможные обременения. (Здесь можно почитать о том, как снять обременение с квартиры, в какие сроки это происходит и по каким правилам).

Все действия следует согласовать с кредитором (банком). Обязательно наличие у продавца (заемщика) письменного согласия от банка на продажу жилья.

Если заемщик находится в браке, необходимо согласие второго супруга, заверенное у нотариуса. Отличие от обычной сделки в том, что после подписания договора денежные средства сначала перечисляются на банковский счёт, и позже объект освобождается от залога.

Заключение

Перед тем как купить квартиру, которая в ипотеке рекомендуется посетить банк покупателю и продавцу вместе, проконсультироваться по всем возникающим вопросам, обратиться к нотариусу. Несмотря на все плюсы сделки, всегда существуют серьёзные материальные риски.

Источник: http://ipoteka.zone/kupit-kvartiru-kotoraya-v-ipoteke.html

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

Самое Важное!

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *